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    總結(jié)起來，樓市常存六大危機(jī)，這些危機(jī)是時(shí)時(shí)存在的。有的是表象的，有的是潛伏的。

    房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣具有周期性，其變化的基本規(guī)律是：繁榮——調(diào)整——衰退——復(fù)蘇——繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)空置率低、租金/售價(jià)提高、開復(fù)工面積增加，銷售面積、土地出讓面積也增加，市場(chǎng)供應(yīng)不斷加大，市場(chǎng)需求增加，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率也提高。隨著市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，需求得到階段性滿足，供過于求的狀況將產(chǎn)生，空置率將增加，從而導(dǎo)致租金/價(jià)格下降，開發(fā)面積減少，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。隨著開發(fā)量的減少，價(jià)格的下調(diào)，需求將被刺激起來，吸引許多投資者（投機(jī)者）及大眾消費(fèi)者入市場(chǎng)，吸納消化市場(chǎng)供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)束，開始進(jìn)入復(fù)蘇期。

    就國(guó)際情況而言，房地產(chǎn)周期為7—10年，日本約為10年，我國(guó)內(nèi)地為6—8年，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為7年。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期與中國(guó)GDP大致一致，但波幅大于GDP，其增長(zhǎng)期（或復(fù)蘇期）略提前于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)期（或復(fù)蘇期），而衰退期略遲于宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退期。房地產(chǎn)投資者應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

 

    所有關(guān)于金融、土地、房產(chǎn)等方面的改革或政策，都會(huì)或多或少地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，機(jī)會(huì)與危機(jī)也就隨之而來。

    中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于起始階段，不斷的改革勢(shì)所必然。

    中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革分為三大部分，一部分是土地轉(zhuǎn)讓制度的改革；一部分是住房體制改革，第三部分是金融政策的改革。歷次改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如下：

危機(jī)三：市場(chǎng)性危機(jī)
    由于消費(fèi)者的民族、經(jīng)濟(jì)、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會(huì)呈現(xiàn)出明顯的消費(fèi)個(gè)性差異，從而形成不同的消費(fèi)觀念；地理位置、人文背景、城市戰(zhàn)略和文明化程度等也影響著置業(yè)觀念和購(gòu)房動(dòng)機(jī)；另外，城市建設(shè)土地的供給量，同類樓盤的供應(yīng)量，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣力度等這些因素都左右著當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的局面。市場(chǎng)的諸多危機(jī)也就由此生變。
    就購(gòu)房者動(dòng)機(jī)來說大致有三大類型。一是居住型，認(rèn)為買房子就是為了居住或使用；二是投資性，認(rèn)為買房子不但能使用，還能保值、增值才行；三是投機(jī)型，即買房就地為了賣房，這種帶有投機(jī)心理的購(gòu)房者，是炒樓的動(dòng)力之源。這三種類型的不同構(gòu)成，決定了樓市的復(fù)雜多樣性，也決定了一個(gè)城市的樓市市場(chǎng)特征。如以投資為目的的市場(chǎng)空間由沿海、中部、西部城市，逐次遞減。不同的投資觀下的市場(chǎng)，其營(yíng)銷手段就應(yīng)有所不同。這就像內(nèi)地的某些房地產(chǎn)營(yíng)銷商為什么到了烏魯木齊總是行不通他們的法寶是一樣。這也是2003年烏魯木齊的某某廣場(chǎng)的“VIP會(huì)員制”計(jì)劃最終流產(chǎn)的原因。
    另外，城市的地理位置、人文背景、城市戰(zhàn)略和文明化程度等這些城市引力的不同，也都影響著區(qū)域的置業(yè)觀念。譬如，在以移民為主的邊城烏魯木齊，高價(jià)位＋高總價(jià)的樓盤市場(chǎng)就相對(duì)狹窄，因?yàn)椤耙泼袂榻Y(jié)”“地理位置”等綜合的作用，頂級(jí)富有者，買房子更看重內(nèi)地城市，烏魯木齊的房子只是一個(gè)人生過渡時(shí)的安居之所；另外，受文明化程度的影響，“白領(lǐng)群體”在烏魯木齊這個(gè)城市的就是一個(gè)相對(duì)的弱勢(shì)群體，提供給“白領(lǐng)群體”這一特殊目標(biāo)群的樓盤，自然就不好賣。而在深圳、上海、北京等地，這種現(xiàn)象就剛好相反。
    城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，其就業(yè)機(jī)會(huì)、商業(yè)機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)，對(duì)外地人來此置業(yè)也產(chǎn)生巨大影響。
    大到一個(gè)區(qū)域，中到一個(gè)城市，小到一個(gè)城市的片區(qū)，無(wú)不如此。

危機(jī)四：品質(zhì)性危機(jī)
    樓盤的綜合素質(zhì)大致由四大因素構(gòu)成，一是樓盤環(huán)境，二是樓盤文化，三是建筑質(zhì)量，四是物業(yè)管理。
    從普遍的情況來看，城市大環(huán)境決定了目標(biāo)群體的豐富與缺失，而樓盤小環(huán)境則以其素質(zhì)的高低影響到同一消費(fèi)群體的購(gòu)房選擇。如果項(xiàng)目選址失誤，忽視“地段第一要素”的樓市法則�；蚴姓�資源不足，或自然資源不足，或人文、治安環(huán)境惡劣，會(huì)直接影響顧客的選擇。此外，樓盤小環(huán)境，包括小區(qū)的人文環(huán)境、自然環(huán)境、各類配套設(shè)施以及與之相關(guān)的周邊市政環(huán)境等，也對(duì)顧客產(chǎn)生很大的影響。
    樓盤的概念與文化建設(shè)是軟性的質(zhì)量問題，這些問題多出現(xiàn)在區(qū)域形象與樓盤概念的錯(cuò)位，宣傳對(duì)象與樓盤形象的錯(cuò)位，樓盤概念與實(shí)際內(nèi)涵的錯(cuò)位。有的別墅建在形象很差的平民區(qū)，這是區(qū)域形象與樓盤概念的錯(cuò)位；有些樓盤往往概念是一套而規(guī)劃設(shè)計(jì)是另一套，“形”與“神”錯(cuò)位，即概念與內(nèi)涵發(fā)生錯(cuò)位。這些都會(huì)讓顧客產(chǎn)生不信任感。
    建筑質(zhì)量主要包括以下要素：社區(qū)規(guī)劃、工程質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、立面風(fēng)格、建筑材料、消防設(shè)施等。其中任何一項(xiàng)都直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)房信心。越是細(xì)節(jié)越不容忽視，房子的細(xì)節(jié)元素，譬如門、窗、馬桶、鎖具，甚至門把手等，這些與幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的房子相比似乎不起眼，而往往就是這些細(xì)節(jié)出問題而影響購(gòu)買心理，并且越是高檔的樓房越是注重細(xì)節(jié)。北京的新新家園，就是因?yàn)槊恳粋�(gè)馬桶每一個(gè)門把手都追求精致與完美，從而讓人不惜掏出數(shù)百萬(wàn)的鈔票來購(gòu)買，并且價(jià)格賣到當(dāng)時(shí)北京同類樓盤的最高價(jià)。而相反，一些樓盤就因這些細(xì)節(jié)遭到投訴，被媒體曝光，而成了“一地雞毛”。
    小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能亦是影響消費(fèi)者的購(gòu)房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質(zhì)設(shè)施，更重要的是能給業(yè)主營(yíng)造獨(dú)具特色的高品質(zhì)的生活情調(diào)和健康的文化氛圍。房子是為了居住，小區(qū)是為了生活，物業(yè)管理幾乎決定了居民多年甚至一輩子的生活質(zhì)量，因此任何一個(gè)購(gòu)房者都會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理很關(guān)心。因此，聰明的開發(fā)商，常常聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司托管物業(yè)，從而提升樓盤的形象，增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。
    與樓盤相匹配的配套設(shè)施，是支持樓盤概念的重要部分，也是社區(qū)居民生活的重要補(bǔ)充條件。諸如學(xué)校、幼兒園、超市以及健身娛樂等等設(shè)施，是客戶關(guān)注的重要層面。這在城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)表現(xiàn)的尤其突出。如果配套設(shè)施不健全，特別是影響到居民生活的方便性，勢(shì)必影響樓盤的銷售。

危機(jī)五：誠(chéng)信度危機(jī)
    市場(chǎng)上經(jīng)常發(fā)生的誠(chéng)信危機(jī)現(xiàn)象有以下幾種：承諾不兌現(xiàn)，合同欺詐，建筑質(zhì)量問題，物業(yè)管理不配套。
    有關(guān)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴，在近幾年的消費(fèi)投訴中總是排在前幾位。而作者在某誠(chéng)市參與的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，開發(fā)商的誠(chéng)信問題，是購(gòu)房者繼價(jià)格、地段之后的第三大關(guān)注的問題。這影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形象。
    有人認(rèn)為，開發(fā)商太多，行業(yè)規(guī)模過大，企業(yè)規(guī)模偏小，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)、資金分散，項(xiàng)目不成規(guī)模，沒有品牌意識(shí)，過度的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等都是導(dǎo)致市場(chǎng)誠(chéng)信危機(jī)的原因。也有人認(rèn)為，其開發(fā)商在賣方市場(chǎng)造就的“急功近利”的思維方式和行動(dòng)取向；沒有可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思路；只認(rèn)經(jīng)驗(yàn)不認(rèn)市場(chǎng)；“務(wù)虛”；決策失誤；危機(jī)估計(jì)不足，資金保障不力等才是其誠(chéng)信危機(jī)的根本。
    不管理其根源是哪兒，市場(chǎng)誠(chéng)信問題如果不是個(gè)案，而是一種市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，就會(huì)讓購(gòu)房者望樓生畏，購(gòu)房信心大損，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)陷入市場(chǎng)危機(jī)之中。

危機(jī)六：技術(shù)性危機(jī)
    盡管操作風(fēng)格多種多樣，營(yíng)銷形式五花八門，促銷花樣層出不窮，但對(duì)于樓盤銷售影響最嚴(yán)重的幾項(xiàng)包括價(jià)格動(dòng)向、銷售策略、宣傳推廣、房源管理等。概念建設(shè)、入市時(shí)機(jī)、促銷方式、廣告宣傳、新聞運(yùn)作、銷售管控等等。
    第一節(jié)中提到的某名盤，作為“惟美生活社區(qū)”，無(wú)論規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林園藝，還是物業(yè)管理、配套設(shè)施在疆內(nèi)均屬一流。規(guī)劃設(shè)計(jì)更是出巨資請(qǐng)國(guó)際著名設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，物管單位則是新疆五星級(jí)酒店物管，甚至建設(shè)單位也是從內(nèi)地請(qǐng)來的全國(guó)著名建設(shè)企業(yè)。強(qiáng)勢(shì)組合，疆內(nèi)罕見。但自2001年10月推廣，到2004年8月，三年時(shí)間銷售率不足40%。樓盤銷售陷入迷局。那么，這種迷局究竟如何產(chǎn)生的呢？
    我們可以結(jié)合其廣告操作思路來深入了解一下。
    2001年10月，該盤以“尊貴仰止”的態(tài)勢(shì)進(jìn)入新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)。其思路很明確，以最尊貴的姿態(tài)，“嫁”與疆內(nèi)最高端的市場(chǎng)人群。
    然而，到了2002年，似乎按捺不住寂寞要下嫁白領(lǐng)。
    2002年10月，廣告語(yǔ)：城市精英和白領(lǐng)階層高尚居住領(lǐng)地。
    2002年11月，廣告語(yǔ)：白領(lǐng)置業(yè)浪潮勢(shì)如洶涌，現(xiàn)在買進(jìn)正是時(shí)候。
    名門究竟要嫁名門還是要嫁白領(lǐng)？市場(chǎng)迷茫。
    這一廣告舉措，把本來最高端的市場(chǎng)定位下降到了中端市場(chǎng)。廣告風(fēng)格也明顯帶有對(duì)內(nèi)地沿海城市樓盤廣告的模仿痕跡。這一模仿原意或許不是“降格以求”，而是把內(nèi)地大城市里的“白領(lǐng)”與新疆的“白領(lǐng)”等同了起來。而新疆的“白領(lǐng)”購(gòu)買力是無(wú)論如何也消化不動(dòng)這一最高端樓盤的。自己找不到自己的目標(biāo)對(duì)象，最后當(dāng)然也就不好“嫁”了。

    樓盤危機(jī)是市場(chǎng)常態(tài)，但不管是哪一類危機(jī)，它總是與機(jī)遇同時(shí)共存，這才是操盤者的快樂之源，也是我們探討這些危機(jī)的意義。

 

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